BRESCIA – Imu sulle aree edificabili e norme difficili da capire

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Una delle maggiori difficoltà per il contribuente rimane l’interpretazione di norme talvolta controversie o di complessa applicabilità. In ordine al conteggio dell’Imu una delle criticità evidenti riguarda le aree edificabili.

imuSi ricorda che ai sensi dell’art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 un’area è da considerare edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi. Non sono considerati edificabili, bensì agricoli, i terreni posseduti e condotti da soggetti IAP (imprenditori agricoli professionali) o coltivatori diretti iscritti nella previdenza agricola.

L’art. 31, comma 20, L. 289/2002 ha disposto che i Comuni hanno l’onere di informare il contribuente, qualora ad un terreno sia attribuita la natura di area edificabile, e sono obbligati a darne comunicazione al contribuente, a mezzo posta, con modalità idonee a garantire l’effettiva conoscenza. Detta norma non ha avuto alcuna efficacia retroattiva e quindi l’obbligo di comunicazione riguarda solo i cambi di destinazione dei terreni attuati a decorrere dal 1° gennaio 2003. Peraltro la mancata comunicazione della variazione al proprietario da parte del Comune, non è normativamente sanzionata: pertanto, il mancato rispetto di questo adempimento da parte del Comune non comporta alcuna conseguenza in ordine agli obblighi che incombono sul contribuente ed il tributo sullarea, ex lege, è comunque dovuto (Cassazione, Sentenza 02.07.2009, n. 15558).

In ogni caso, laddove vi fossero dubbi in ordine all’esatta tipizzazione del suolo, è sempre possibile presentare un’istanza al Comune per richiedere l’attestazione della natura edificatoria dell’area. La base imponibile dell’area edificabile ai fini Imu è determinata, come per l’ICI, con riferimento al valore venale in comune commercio dell’area al l° gennaio dell’anno di imposizione, vale a dire il suo valore di mercato (ad esempio per l’IMU 2013 la base imponibile è pari al valore di mercato dell’area all’01.01.2013). In molti Comuni sono state adottate delibere di indicazione dei valori di riferimento delle aree edificabili. La portata di tali delibere varia a seconda che a monte dei valori indicati dai Comuni vi sia una delibera consiliare oppure di giunta comunale. Nel primo caso, la delibera ha natura regolamentare e ha la funzione di garantire il contribuente da futuri accertamenti. Ne deriva che se l’interessato paga l’Imu su di un valore non inferiore a quello comunale, lo stesso non potrà subire rettifiche.

Resta altresì fermo che se il contribuente ritiene che il valore deliberato sia eccessivo rispetto all’effettivo valore di mercato dell’area, avrà diritto di versare l’imposta su di un importo inferiore. Sarà opportuno in tal caso premunirsi con una perizia di parte, in modo da contrastare eventuali futuri accertamenti. Va peraltro avvertito che, in questa eventualità, il comune sarà legittimato ad applicare valori superiori a quelli deliberati. Nel caso in cui, invece, la delibera sui valori derivi esclusivamente dalla giunta comunale, si è in presenza di un provvedimento di natura interna avente essenzialmente la finalità di orientare l’attività di controllo degli uffici. Ne deriva che su di esso i contribuenti non possono riporre alcun affidamento tutelato dalla legge. Gli uffici tributi comunali, pertanto, saranno liberi di utilizzare, a fini di controllo, valori diversi da quelli deliberati, inferiori o superiori. In questo caso lo scostamento dovrà essere comunque motivato.

1 Commento

  1. domanda: ho un terreno denominato ambito di trasformazione. Non è a reddito, è incolto. devo pagare IMU? grazie

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