BRESCIA – Cedolare secca: cambia la tassa sui canoni di locazione

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Fino al 31 dicembre 2010, il reddito derivante da locazione di immobili, indipendentemente dalla loro categoria, veniva sommato agli altri redditi e tassato con le aliquote spettanti (IRPEF-IRES). Dall’1 gennaio 2011, i canoni di locazione dei soli immobili non strumentali (abitazione sia per destinazione che per categoria) posseduti da persone fisiche, possono, volendo, essere assoggettate a imposta sostitutiva (c.d. Cedolare secca) con aliquota del 21% o del 19%.

La diversificazione dell’ aliquota dipende dalla tipologia del contratto stipulato dalle parti:

– Per i contratti liberi (4+4) l’ aliquota da applicarsi al canone di locazione annuo è del 21%

– Per i contratti a canone concordato (3+2) e in Comuni ad alta densità abitativa, l’ aliquota si riduce al 19%

– Fanno parte delle abitazioni anche i box, a condizione che gli stessi siano pertinenza di quell’ immobile per il quale si sceglie la nuova tassazione. Detto box, deve rivestire la caratteristica di “pertinenza”.

– Anche in presenza di immobili, i cui canoni possono essere oggetto di valutazione di convenienza tra tassazione ordinaria o a cedolare secca, permane l’ obbligo della registrazione.

Si ricorda che la tassazione ordinaria, in particolare l’ IRPEF, prevede aliquote a scaglioni e progressive: fino a € 15.000 il 23%, per  gli altri € 13.000 il 27% , per la parte ancora eccedente e fino a € 60.000 il 33% ecc.., mentre l’ imposta sostitutiva (del 21% o del 19%) resta fissa indipendentemente dall’ imponibile su cui calcolarla.  Per comprendere le motivazioni dell’ esigenza di procedere a calcoli di convenienza per l’ applicazione o meno a cedolare secca i relativi canoni, occorre tenere presente quanto segue:

– Attualmente i canoni di locazione derivanti da contratti liberi godono, in dichiarazione dei redditi, di un “abbuono forfetario” del 15% ( Su un reddito annuo complessivo di € 10.000, viene tassato l’ 85%);

– Attualmente i canoni di locazione derivanti da contratti concordati godono, in dichiarazione dei redditi, di un ulteriore ” abbuono forfetario” del 30% sulla differenza, e che complessivamente fa il 40,50% ( Su un reddito annuo complessivo di € 10.000, viene tassato il 59,50%)

– La cedolare secca (del 21% o del 19%) si applica sui canoni senza alcun “abbuono” e, per tale motivo, occorre porre la massima attenzione nel dire che, a priori, la cedolare secca “conviene”, in quanto potrebbe essere l’ esatto contrario.

La tassazione secondo il nuovo sistema è facoltativa e spetta solo al locatore. Ulteriori vantaggi per chi opta per la nuova tassazione è l’ esenzione della tassa di registro, in caso di nuova registrazione o di proroga o di rinnovo, e della esenzione (solo per la registrazione) dei bolli.

Importante: prima di operare la scelta per la nuova tassazione, il locatore dovrà inviare una raccomandata al proprio inquilino, con la quale si impegna a non operare aumenti di canone, neanche per ISTAT, per l’ intera durata della sua scelta. Ciò vuol dire che il locatore, al variare delle condizioni personali di convenienza, potrà, volendolo, annualmente cambiare orientamento: oggi opto per la cedolare secca, l’ anno prossimo revoco la opzione fatta, l’ altro anno ancora ritorno alla nuova tassazione. In caso di più locatori, ognuno di loro potrà operare una scelta diversa e tale diversificazione si avrà anche nell’ esonero della tassa di registro in proporzione alla % di proprietà dei ”contitolari”: In caso di scelte diverse in ambito di prima registrazione del contratto, i bolli sono dovuti per intero.

Ma quali sono gli elementi utili per  operare una scelta oculata e responsabile :

– Presenza o meno di altri redditi oltre a quelli di locazione (pensioni, stipendi, partecipazioni ecc. ecc)

– Presenza di spese da dedurre o da detrarre ( spese mediche, assicurazioni, interessi su mutui, detrazioni per 36 o 55%.

– Verifica dell’ aliquota marginale da applicarsi in modo normale in dichiarazione dei redditi.

Tutti i citati elementi fanno comprendere in prima analisi l’ opportunità o meno di procedere ad un calcolo più approfondito. Tale opportunità scaturisce dal fatto che gli importi tassati a cedolare secca, non possono usufruire di ulteriori detrazioni: in pratica se ho solo redditi da locazione e per i quali posso optare per l’ imposta sostitutiva del 21%, dall’ imponibile non potrò dedurre alcuna spesa di quelle ammesse in dichiarazione dei redditi.

Rischio: con l’ introduzione della cedolare secca sono state inasprite alcune sanzioni e in particolare: – Non dichiarare i redditi da locazione = sanzione da 240 a 480% l’ imposta evasa – Dichiarare affitti inferiori al reale = sanzione da 200 a 400% l’ imposta evasa – Non registrare un contratto di locazione: possibilità, per il conduttore, di pagare il canone in base alla rendita catastale moltiplicata per tre !!!! (Pericolosissimo per il locatore)

Per registrare un contratto di locazione si potrà adottare il modello SIRIA (solo telematicamente) ma con alcuni vincoli numerici (i proprietari o gli inquilini non possono essere più di tre, l’ immobile deve essere uno con non più di tre pertinenze (box) già censiti, tutti i comproprietari devono operare la stessa scelta).

Se non ricorrono i suddetti vincoli, la registrazione e conseguente scelta a c.s. potrà essere fatta in modo cartaceo con il modello 69, utile, tra l’ latro anche per le proroghe. Si ricorda che la decorrenza è 1/1/2011, la prima circolare esplicativa dell’ Agenzia delle Entrate è stata emanata il 7/4/2011 mentre la seconda l’ 1/6/2011.

Si ricorda che è stata abolita la comunicazione “Antimafia” che, generalmente doveva essere presentata alla Questura, tramite il Comune, entro 48ore dall’ occupazione dell’ immobile. Anche la cedolare secca, come le altre imposte sul reddito, sono soggette ad acconri.

Per il 2011 l’ acconto della c.s. è pari all’ 85% del suo ammontare annuo, mentre per il 2012 passerà al 95%. Detto acconto viene calcolato in due rate, la prima del 40% (dell’ 85%) , la secondo pari al 60% (dell’ 85%) i cui termini di versamento coincidono con quelli previsti per il versamento delle tasse da dichiarazione dei redditi, anche se derivanti da modello 730 già presentato.

raffaelecaratozzolo@ecodellevalli.tv

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