BRESCIA – Liti condominiali e normativa corrente: parla l’Anaci

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Riceviamo numerosi quesiti in materia condominiale e, per tale motivo, abbiamo chiesto al Dr. Raffaele Caratozzolo, Consigliere provinciale e regionale dell’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) nonché referente fiscale degli Amministratori della Lombardia di dare le giuste risposte su argomenti di carattere generale.

Questo primo pezzo è l’inizio di una collaborazione che riteniamo preziosa per dare uno strumento utile ai nostri lettori nell’interpretazione di una materia spesso complessa e irta di ostacoli, motivo di liti che durano alcune volte anche molti anni.

I quesiti sono stati sintetizzati e, per la privacy, resi del tutto anonimi.

1) Nel nostro condominio, appena costituito, il costruttore ha nominato lui stesso l’Amministratore: è legale tale nomina ?

Risposta: l’art. 1129 del c.c. stabilisce che quando i condomini sono più di quattro, l’Amministratore lo nomina l’Assemblea dei condomini. Detto ciò è da verificare se, all’atto della nomina, i condomini (proprietari degli immobili venduti) erano più o meno di quattro. Nel caso in cui erano più di quattro la nomina non è valida.

2) Nel nostro condominio è stato approvato un lavoro di manutenzione ordinaria con la maggioranza di 400millesimi. Si chiede se tale delibera sia valida o meno.

Risposta: si ricorda che in condominio vige la regola della doppia maggioranza (numerica e per millesimi). Ciò significa che a nulla vale la sola maggioranza per millesimi se non è accompagnata da una maggioranza di “teste”. Tali maggioranze variano a seconda delle delibere da adottare.

3) Nel nostro palazzo un condomino è in arretrato di circa 2000 euro e il nostro amministratore (uno stesso condomino), illustrando la precaria situazione dell’interessato, ci ha detto che dobbiamo essere noi a versare in cassa quanto manca.

Risposta: il condominio non è obbligato a rimborsare le somme mancanti in cassa per morosità di uno o più condomini. L’Amministratore ha l’obbligo (art. 1130 c.c.) di fare di tutto per riscuotere le somme regolarmente deliberate nei rendiconti annuali, anche attraverso gli atti ingiunti e altre azioni legali conseguenti. L’Amministratore che non provvede a recuperare le somme in oggetto, o almeno non mette in atto tutte quelle azioni atte a dimostrare di aver fatto tutto quanto era in suo potere fare per il recupero del credito, può essere chiamato a rispondere del danno subito dal condominio per inadempienza contrattuale del suo mandato.

4) In tutti i verbali di assemblea non vengono riportati i nominativi dei presenti, specificando che la riunione viene dichiarata valida. E’ corretto tale comportamento ?

Risposta: no, non è corretto. Il Presidente, come primo adempimento prima di iniziare l’esame dei punti all’ordine del giorno, deve fare l’ appello, verbalizzare i presenti diretti o per delega riportando i millesimi rappresentati da ciascuno di loro. L’assemblea è validamente costituita se sono presenti 2/3 dei condomini che rappresentino i 2/3 dei millesimi, il tutto se si è in 1° convocazione. Nel caso in cui, per mancanza di numero legale, la riunione viene rifatta in 2° convocazione, le maggioranze si abbassano a 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi. Se la costituzione non è valida, l’assemblea non può neanche deliberare.